Tasse acquisto seconda casa

Tasse acquisto seconda casa

Il mercato delle “seconde case” ha subito un brusco crollo negli ultimi 10 anni e la ripresa che si sta vedendo per la prima casa nell’ultimo biennio sembra non riguardare gli investimenti sulle seconde case. Per dare un’idea concreta di questo trend, basti pensare che nel 2006 su 100 compravendite immobiliari circa 40 riguardavano seconde case, mentre nel 2016 il valore si era già dimezzato, arrivando a 20.
A determinare questo fenomeno incidono diversi fattori: le imposte in fase di acquisto, gli oneri fiscali e le spese per il mantenimento, le abitudini degli italiani in tema di vacanze, etc. Cerchiamo di analizzare tutto con ordine.

ACQUISTO SECONDA CASA

Le imposte per l’acquisto della seconda casa hanno subito delle modifiche a partire dal 1° gennaio 2014.
Quando si acquista una “seconda casa”, ossia un’abitazione fuori dal comune di residenza o comunque dove non si intende trasferire la propria residenza, le imposte da pagare sono notevoli, attestandosi circa al 9% del valore catastale dell’immobile, con alcune differenze che vedremo più avanti e che dipendono dalla natura giuridica della parte venditrice.
Non si ha diritto al cosiddetto “bonus prima casa”, che garantisce una serie di agevolazioni sull’acquisto della prima casa e solo su quella.

IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA ACQUISTATA DA PRIVATI

In questo caso, le imposte da pagare restano le stesse della prima casa, ossia l’imposta di registro, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, solo che in assenza di agevolazioni, il valore da corrispondere all’erario è così definito:
Imposta di registro: 9% (sulla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 126,00)
Imposta ipotecaria: € 50,00
Imposta catastale: € 50,00
Questa griglia vale se l’immobile è acquistato da un privato, oppure anche da un’azienda ma solo in certi casi: in particolare non deve essere l’azienda costruttrice o l’azienda che ha effettuato ristrutturazioni negli ultimi 5 anni. Possono rientrare in questa casistica gli immobili destinati ad alloggi sociali, a meno che il venditore non abbia deciso di sottoporla ad IVA. In tutti questi casi in cui la compravendita non è soggetta ad IVA, resta l’imposta di registro al 9%.

IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA ACQUISTATA DA IMPRESA

Se il venditore è invece l’impresa costruttrice e non sono passati almeno 5 anni dalla costruzione, la compravendita è soggetta ad IVA (10%), con le altre imposte che rimangono e vengono fissate tutte e tre alla quota fissa di 200 euro.
Ricapitolando, in questo caso si pagano le seguenti imposte:
IVA: 10% del prezzo di compravendita per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 che sono considerati immobili di pregio (L’aliquota sale al 22% per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Imposta di registro: € 200,00
Imposta ipotecaria: € 200,00
Imposta catastale € 200,00
E’ importante evidenziare ancora una volta la differenza nella base del calcolo dell’IVA e dell’imposta di registro. L’IVA si calcola su valore dichiarato nella compravendita, ovvero sul prezzo di mercato, mentre l’imposta di registro si calcola sul valore catastale che è quasi sempre inferiore.

COSTI PER IL MUTUO

Un altro aspetto da non sottovalutare assolutamente è la maggiorazione dei costi sul mutuo richiesto per l’acquisto di una seconda casa. I costi sono decisamente più alti rispetto ad un mutuo prima casa e questo per 3 ragioni:
1) Al momento dell’acquisto, l’imposta sostitutiva trattenuta dalla banca sul valore totale del mutuo è pari allo 0,25% per l’acquisto di una prima casa e sale invece al 2% per la seconda casa;
2) Per l’acquisto della seconda casa non è possibile usufruire della detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo, come invece accade per la prima casa;
3) Gli interessi richiesti dagli istituti bancari sono generalmente superiori rispetto ad un mutuo per la prima casa.

QUANTO COSTA MANTENERE DELLA SECONDA CASA

Come dicevamo all’inizio di questo articolo, sulla crisi del mercato delle seconde case incidono anche fattori puramente sociali, in particolare legati alle abitudini delle famiglie in tema di vacanze: oggi si viaggia di più spendendo relativamente di meno e in ogni caso si è meno propensi a passare le vacanze sempre nello stesso luogo in cui si possiede la seconda casa.
Detto questo, incidono molto concretamente altri fattori economici non legati alla fase di acquisto. Innanzitutto dobbiamo osservare che dal secondo dopoguerra fino al 2008 il mercato immobiliare era sempre stato in salita e aveva fatto della casa il più classico dei beni rifugio: in sostanza se prima acquistavo una casa, anche accendendo un mutuo ventennale, ero assolutamente certo che il suo valore sarebbe aumentato. Oggi non è più così.
Poi ci sono tutte le spese di mantenimento, in particolare gli oneri fiscali che colpiscono duramente sotto forma di IMU, TASI, TARI, etc.

BONUS PRIMA CASA

Completiamo le informazioni facendo un confronto con le imposte richieste per l’acquisto di una prima casa ed in particolare con le agevolazioni del cosiddetto bonus prima casa.
Nel caso di acquisto da privati:

Imposta di registro: 2% (sulla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 115,5)

Imposta ipotecaria: € 50,00
Imposta catastale € 50,00

Nel caso di acquisto dal costruttore:
IVA: 4% del prezzo di compravendita per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 che sono considerati immobili di pregio (L’aliquota sale al 22% per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Imposta di registro: € 50,00
Imposta ipotecaria: € 50,00
Imposta catastale € 50,00

Da non dimenticare poi che chi vende una prima casa e ne acquista un’altra entro 12 mesi, ha diritto ad un credito di imposta, per cui può sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.